Sobre el valor y el precio real de los bienes inmobiliarios

La Escuela Económica | Esteban Delgado (@estebandelgadoq)

 

Sobre el valor y el precio real de los bienes inmobiliarios

 

Las propiedades inmobiliarias tienen valores -que no es lo mismo que costos- distintos, de acuerdo con una amplia serie de factores que pueden incidir al momento de disponerse a vender una propiedad o, desde el otro extremo, al momento de ofrecer para comprarla.

 

Por ejemplo, está el caso del valor del metro cuadrado del terreno, dependiendo de la zona, y del metro cuadrado de construcción en el mismo terreno e igual zona. Entonces, puede que en un sector exclusivo como Piantini, en el centro de la ciudad, el metro cuadrado del terreno esté valorado en 2,000 dólares.

 

Pero resulta que Piantini se extiende, de norte a sur, desde la avenida John F. Kennedy hasta la avenida 27 de Febrero y, en extremo este-oeste, desde la avenida Lope de Vega hasta la Winston Churchill. En ese cuadrante hay escuelas, estaciones de combustibles, centros médicos, bares, restaurantes, avenidas y calles alternativas.

 

Esos 2,000 dólares que ponemos de ejemplo por metro cuadrado de terreno aumentan o disminuyen, dependiendo de dónde esté el terreno. Para construir una torre de apartamentos, no convendría mucho si es al lado de un colegio privado, pues el tránsito será complicado en determinadas horas de día. El valor del terreno variará de acuerdo con la ubicación.

 

Ahora vamos con el valor del metro cuadrado de construcción. Supongamos que el metro cuadrado de construcción en Piantini está en 1,500 dólares. Asumiendo que dos edificios estén ubicados uno al lado de otro, se debe tomar en cuenta las condiciones de cada uno. No es lo mismo si es una torre de 14 pisos con área de recreación, piscina, gimnasio, recepción para visitas, ascensor doble, doble parqueo y otros componentes, que otro donde no existen esos elementos. En uno de ellos el valor del metro de construcción será mayor y en el otro menor.

 

Pero se puede dar el caso de que los dos edificios tengan prácticamente las mismas amenidades, pero uno fue construido en 2002 y el otro en 2024. Es posible que el de reciente construcción tenga el metro de construcción más elevado, por ser más moderno.

 

La variación es mucho mayor si uno de los edificios es una torre de apartamentos con las amenidades mencionadas y el que está al lado es de cuatro pisos, sin ascensor y con un solo parqueo por vivienda. En ese caso su valor del metro de construcción es mucho menor que el de la edificación más moderna y cómoda.

 

Otros elementos se agregan, como la condición de los apartamentos, en cuanto al tamaño, la disposición de las áreas interiores y otros aspectos.

 

Todos esos componentes y otros más se agregan para determinar el valor de mercado de una vivienda en una edificación determinada en cualquier parte del país, más especialmente en zonas urbanas. A lo anterior también se suman situaciones legales, como título de propiedad depurado, si hay hipoteca, si tiene una litis de herencia sin resolver o si tiene un conflicto por divorcio, entre otros asuntos.

 

En el sector inmobiliario se tiene la creencia de que todas las propiedades aumentan de valor con el paso del tiempo, pero eso no es del todo cierto. Hay ocasiones en que determinados inmuebles comienzan a perder valor en la medida en que su entorno es más o menos atractivo, lo cual puede incidir en su valor mucho más que los efectos inflacionarios y devaluatorios de la moneda.

 

Sin embargo, los dueños, por lo general, tienden a ponerle el precio que quieren a sus propiedades, pues el mercado inmobiliario es abierto, se mueve por el libre juego de la oferta y la demanda. Usted puede ponerle un “se vende” a su propiedad y pedir por ella la cantidad que se le antoje. Pero debe considerar que una cosa es el precio que usted ha puesto y otra es el valor real que tiene ese inmueble. Eso sí lo determina el mercado.

 

La intención de esta entrega no es generar pesimismo entre quienes tienen propiedades inmobiliarias y creen que valen más de lo real. La idea es que vean lo que tienen y lo evalúen con la debida objetividad, sin apasionamientos, pues no es lo mismo el precio que el valor. Para usted puede que tenga un alto valor, pero para el mercado puede que el precio sea mucho menor. Todo va a depender del mercado y también, por qué no, de su necesidad al momento de vender o no la propiedad.